경매 첫걸음

경매, 이렇게 진행됩니다

물건 찾기

지역·예산·용도로 물건을 고릅니다. 경매콕의 물건검색에서 테마(신건·반값·1억 이하)로 시작하면 편합니다. 처음이라면 권리관계가 깔끔한 아파트부터 보시는 게 좋습니다.

권리분석 — 낙찰 후 떠안는 돈이 있는지 확인

경매의 핵심입니다. 등기부의 말소기준권리를 찾고, 그보다 먼저 전입한 세입자(대항력)가 있는지 봅니다. 경매콕은 법원 공고 기준의 위험 신호를 먼저 걸러드리지만, 입찰 전에는 반드시 매각물건명세서 원문을 확인하세요.

현장 조사 (임장)

사진과 서류만 믿으면 안 됩니다. 실제로 가서 건물 상태, 주차, 채광, 관리비 체납 여부(관리사무소 문의), 실제 거주자를 확인하세요. 현황조사서와 다른 점이 있는지가 포인트입니다.

입찰가 정하기

주변 실거래가를 조사하고, 명도비·수리비·세금까지 더한 총 투입금 기준으로 계산합니다. 물건 상세의 수익 계산기를 활용하세요. "감정가가 아니라 시세 대비 얼마나 싼가"가 기준입니다.

입찰 당일

매각기일에 해당 법원 경매법정으로 갑니다. 준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금(보통 최저가의 10%, 재매각·특별매각조건 물건은 20~30%이므로 각 물건의 공고를 확인, 수표 권장). 입찰표에 금액을 정확히 쓰고(숫자 수정 불가!) 보증금 봉투와 함께 제출합니다. 최고가를 쓴 사람이 낙찰(최고가매수신고인)됩니다.

낙찰 후 — 잔금과 소유권

약 1주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각을 허가하면, 통상 한 달 안에 잔금을 냅니다. 경락잔금대출을 이용할 수 있습니다. 잔금을 내는 순간 소유권이 넘어옵니다.

명도 — 집 비우기

살고 있는 사람과 이사 협의를 합니다(이사비 지원이 일반적). 협의가 안 되면 인도명령을 신청해 강제집행할 수 있습니다. 대항력 없는 점유자라면 법적으로 낙찰자가 유리하니 차분히 진행하면 됩니다.

⚠️ 초보자가 피해야 할 물건 3가지

지분경매 — 낙찰받아도 온전히 내 것이 아닙니다. 공유자와의 분쟁이 기본값입니다.
유치권 신고 물건 — 진위를 다투는 소송까지 각오해야 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금 인수 물건 — 낙찰가에 보증금이 숨어 있습니다. 경매콕이 프리미엄 분석에서 위험 요소로 짚어드립니다.