법원경매는 절차만 알면 누구나 참여할 수 있는 공개 입찰입니다. 처음부터 끝까지 7단계로 정리했습니다.
지역·예산·용도로 물건을 고릅니다. 경매콕의 물건검색에서 테마(신건·반값·1억 이하)로 시작하면 편합니다. 처음이라면 권리관계가 깔끔한 아파트부터 보시는 게 좋습니다.
경매의 핵심입니다. 등기부의 말소기준권리를 찾고, 그보다 먼저 전입한 세입자(대항력)가 있는지 봅니다. 경매콕은 법원 공고 기준의 위험 신호를 먼저 걸러드리지만, 입찰 전에는 반드시 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
사진과 서류만 믿으면 안 됩니다. 실제로 가서 건물 상태, 주차, 채광, 관리비 체납 여부(관리사무소 문의), 실제 거주자를 확인하세요. 현황조사서와 다른 점이 있는지가 포인트입니다.
주변 실거래가를 조사하고, 명도비·수리비·세금까지 더한 총 투입금 기준으로 계산합니다. 물건 상세의 수익 계산기를 활용하세요. "감정가가 아니라 시세 대비 얼마나 싼가"가 기준입니다.
매각기일에 해당 법원 경매법정으로 갑니다. 준비물: 신분증, 도장, 입찰보증금(보통 최저가의 10%, 재매각·특별매각조건 물건은 20~30%이므로 각 물건의 공고를 확인, 수표 권장). 입찰표에 금액을 정확히 쓰고(숫자 수정 불가!) 보증금 봉투와 함께 제출합니다. 최고가를 쓴 사람이 낙찰(최고가매수신고인)됩니다.
약 1주일 뒤 매각결정기일에 법원이 매각을 허가하면, 통상 한 달 안에 잔금을 냅니다. 경락잔금대출을 이용할 수 있습니다. 잔금을 내는 순간 소유권이 넘어옵니다.
살고 있는 사람과 이사 협의를 합니다(이사비 지원이 일반적). 협의가 안 되면 인도명령을 신청해 강제집행할 수 있습니다. 대항력 없는 점유자라면 법적으로 낙찰자가 유리하니 차분히 진행하면 됩니다.
모르는 용어가 나오면 여기서 찾아보세요. 물건 페이지에서는 밑줄 친 용어를 누르면 바로 뜹니다.
경매를 처음 시작할 때 가장 많이 궁금해하는 것들을 모았습니다.
네. 법원경매는 누구나 참여할 수 있는 공개 입찰입니다. 물건 찾기 → 권리분석 → 현장조사 → 입찰 → 낙찰 → 잔금납부 → 명도 순서로 진행되며, 절차만 이해하면 개인도 직접 입찰할 수 있습니다.
보통 최저매각가격의 10%입니다. 입찰할 때 보증금을 함께 제출하고, 패찰(낙찰 실패)하면 그 자리에서 돌려받습니다. 낙찰 후 잔금을 내지 않으면 보증금은 몰수됩니다.
전입신고가 말소기준일보다 빠른 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 그 보증금을 떠안아야 할 수 있습니다. 최저가만 보고 입찰하면 숨은 인수보증금 때문에 실제 취득가가 크게 올라갑니다. 경매콕은 물건마다 이 위험을 AI 권리분석으로 짚어줍니다.
낙찰로 소멸되는 권리와 낙찰자가 인수하는 권리를 가르는 기준입니다. 근저당·저당·압류·가압류·담보가등기 등 중 등기부상 가장 빠른 것이 기준이 되며, 그보다 늦은 권리는 소멸하고 빠른 권리는 인수됩니다.
지분경매(공유자와 분쟁), 유치권 신고 물건(진위 소송 위험), 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 물건 세 가지입니다. 최저가가 싸 보여도 숨은 비용·분쟁 위험이 큽니다.
해당 기일에 입찰자가 없으면 유찰되고, 최저매각가격이 통상 20~30% 저감되어 다음 매각기일에 다시 진행됩니다. 유찰이 쌓일수록 가격은 낮아지지만 그만큼 권리상 하자가 있을 수 있어 분석이 중요합니다.