세입자 입장에서 보증금을 지키는 핵심은 "대항력"과 "우선변제권", 그리고 "배당요구"입니다.
첫째, 대항력은 전입신고와 실제 거주(점유)를 근저당 등 말소기준권리보다 먼저 갖추면 생깁니다. 대항력이 있으면 낙찰자에게 보증금을 다 돌려받기 전까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 둘째, 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생겨 경매 배당에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다.
가장 중요한 실무는 법원이 정한 "배당요구 종기"까지 반드시 배당요구를 하는 것입니다. 이 기한을 놓치면 순위가 아무리 앞서도 이 경매에서는 배당을 못 받습니다.
지금 살고 있다면 절대 먼저 이사 나가거나 전입을 빼지 마세요. 대항력이 사라져 보증금을 통째로 잃을 수 있습니다. 법원에서 온 경매개시 서류를 챙겨 배당요구부터 하는 것이 순서입니다.
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