감정가와 실제 시세가 다른데, 어느 걸 기준으로 입찰해야 하나요?

결론부터 말하면 입찰가의 기준은 "감정가"가 아니라 "현재 실거래 시세"입니다.

감정가는 경매 절차를 위해 감정평가사가 매긴 값인데, 감정 시점과 실제 매각 시점 사이에 몇 개월에서 1년 이상 시차가 있습니다. 그사이 시세가 오르면 감정가가 시세보다 낮고, 시세가 내리면 감정가가 시세보다 높을 수 있습니다.

따라서 국토부 실거래가, 같은 단지·평형의 최근 거래, 현재 매물 호가를 종합해 "지금 팔면 얼마인가"를 먼저 잡고, 거기서 취득세·명도비 등 부대비용과 원하는 수익을 뺀 금액을 입찰 상한으로 삼는 것이 맞습니다.

감정가는 유찰로 최저가가 얼마나 내려왔는지 가늠하는 참고선 정도로만 활용하세요.