초보라면 "인수되는 권리"나 "명도가 어려운 물건"을 우선 피하는 것이 안전합니다.
대표적으로 ①대항력 있는 선순위 임차인이 배당을 다 못 받는 물건(보증금 인수) ②유치권·법정지상권·분묘기지권처럼 등기부에 안 나오고 순위와 무관하게 인수되는 권리 ③선순위 가등기·가처분(소유권 자체가 흔들릴 수 있음) ④지분 경매(공유자와 얽힘) ⑤위반건축물·대지권 미등기·토지별도등기 물건이 있습니다.
이런 물건은 그만큼 싸게 나오지만, 인수 금액을 잘못 계산하거나 명도에 실패하면 수익은커녕 큰 손실을 봅니다.
첫 몇 건은 매각물건명세서에 "인수 권리 없음", 임차인 대항력 없음, 권리관계가 깨끗한 아파트/오피스텔 위주로 경험을 쌓고, 특수물건은 충분히 공부한 뒤 도전하세요.
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